초보 임대인 상가 투자 1년 결산_매수팁, 리스크 관리

작년 8월 첫 상가를 구입하면서 초보 임대인이 되었다. 지난 일 년 동안 공실도 겪고 월세와 관리비를 연체하며 배 째라는 임차인도 만났다. 짧은 기간 많은 경험을 한 상가투자 1년을 복기하며 기록해 보았다.

 

 

가장 중요한 것은 싼 가격과 좋은 입지 

▶잘 아는 동네 좋은 입지 & 싼 가격 물건 찾기

-종잣돈+대출로 투자 가능 금액 산정하기

-좋은 입지라면 2,3층도 OK!

 

▶부동산 소장님과 매매가 협상

-중개 수수료(매매가 0.9%) 깎지 말고 매도인과 협상 요구하기

-계약금을 많이 또는 잔금을 빨리 치르는 조건으로 매매가 낮추기  

 

 

부동산 공부를 처음 시작하고 실거래가보다 싸게 살 수 있는 경매를 알게 되었다. 하지만 손품과 발품을 팔며 실제 입찰한 아파트는 엄청난 경쟁률로 낙찰가가 결코 저렴하지 않았다. 이후, 경매 물건으로 아파트뿐만 아니라 상가까지 살펴보았다. 상가 경매 물건 중 좋은 입지는 정말 손에 꼽히는데, 임장을 가보면 부동산 소장님들이 개인부터 법인까지 10명 이상 왔다 갔다고 할 만큼 상가 역시 경쟁이 치열했다. 

 

그렇게 경매의 벽을 느끼던 중, 사랑방신문(지역 부동산 신문)에서 상가 매물을 검색해 보았다. 대출 포함 6억 정도 물건으로 금액을 정하고, 동네는 잘 아는 3군데로 한정해 살펴보니 물건이 2개 있었다. 먼저 부동산에 전화해 매물 주소와 임대차 계약을 확인하고 방문 약속을 잡았다.

참고로 부동산 소장님들 중 수완이 좋으신 분들은 사무실을 여러 개 운영 중이어서 사전에 약속하고 방문해야 헛걸음하지 않는다.

 

부동산 소장님을 만나 현 임대인이 자금사정상 빨리 거래하기를 원하는 점을 알게 되었다. 이런 경우라면 매매가 조정이 가능하므로 중개 수수료를 깎지 않는 조건으로 최대한 매매가를 낮추어 달라고 요구하는 것이 좋다. 이때, 매도인에게는 계약금(매매가 10%)을 많이 또는 잔금을 빨리 치르는 조건을 제시한다.  

나는 잔금을 한 달 안에 치르는 조건으로 4천 만 원을 깎았다. 중개수수료 100만 원 아끼는 것보다 매매가 1,000만 원 깎는 게 이득이다!

 

출처: unsplash

 

리스크 관리를 위해 현금 보유하기

▶공실일 경우, 대출이자와 관리비 부담이 큼

▶정기적인 세금(부가 가치세, 종합 소득세, 재산세) 납부

 

올해 초 임대차 계약이 만료되면서 3개월 정도 공실이 되었다. 나는 상가 담보대출(보통 매매가 60%)뿐만 아니라 주택 담보대출과 신용대출까지 받은 영끌 상가 투자여서 임차인에게 돌려줄 보증금은 아빠 찬스를 썼다ㅜㅜ

공실 기간 대출이자와 관리비(월세 20% 정도)는 정말 엄청난 부담이므로 꼭! 꼭! 리스크 관리를 위해 현금을 보유하길 추천한다. 3개월 동안 꼬박꼬박 입금되는 월급의 소중함을 뼈저리게 느꼈다ㅋㅋㅋㅋㅋ

 

부동산 임대업으로 사업자 등록을 하면 부가 가치세와 종합 소득세 신고 및 납부를 해야 한다. 상가 임대료의 경우 부가세 10%를 부과하여 월세를 받으므로 일 년에 2번 부가가치세 신고와 납부를 한다. 또한, 5월 종합소득세 신고도 해야 하는데, 직장인이라면 근로소득과 임대소득을 합산하여 과세되므로 연봉에 따라 세율이 달라진다. 이처럼 정기적인 세금납부를 위해서도 일정 금액 현금이 필요하다. 

 

 

상가 투자 1년, 순 수익 300만 원  

▶임차인과 공실 등 신경 쓸게 많아 스트레스 큼

▶공실 없다면, 월세 300만 원일 때 연 순수익 1,500만 원 정도

 

그동안 안정된 직장인으로 살면서 경제적 위기를 전혀 체감하지 못했다. 하지만 2020년 상가 투자를 하면서 임차인과 운명 공동체가 되어 코로나19라는 팬데믹 위기를 함께 경험했다. 진심으로 코로나19가 종식되길 바란다.

 

임대인으로서 임차인과 부동산 소장님 등 다양한 사람들을 만나면서 신경 쓸 부분이 많아 스트레스가 큰 편이다. 그래서 내린 결론은 '내가 조금 손해를 보자'라고 마음먹기로 했다.

그 결과 계약 한 달만에 보증금을 돌려달라며 떼쓰던 임차인과도 원만하게 해결되었고, 부동산 소장님도 내 물건을 1번으로 챙겨주셔서 새로운 임차인과 빨리 계약하게 되었다. 마음의 여유를 갖는 게 정신 건강에 좋은 거 같다.

 

경제적 자유를 향해 파이팅!!!