[김작가TV] 부동산 투자 3가지 원칙 feat.너나위

개인적으로 너무 좋아하는 따뜻한 찐투자자 너나위님이 김작가TV 유튜브에 출연했다. 5부작의 2시간짜리 영상은 내 집 마련 부동산 투자 방법과 월급쟁이 부자로 은퇴하는 방법까지 부린이들에게 너무 유익한 내용인 거 같아 정리해 보았다. 

 

 

내 집 마련하기엔 지금 너무 늦은 거 아닐까?

▶실거주 목적이라면 오를까 떨어질까 고민하지 말고 사는 게 좋다.

-단, 무리하지 않는 범위로 대출받을 것

 

▶내 집 마련의 기준

1. 절대 인구수 너무 적은 도시는 피하기

2. 호재보다는 입지(강남 접근성)를 따지기

3. 신축 아파트> 구축 아파트> 주상복합, 빌라, 오피스텔 순으로 추천

 

출처: unsplash

 

부동산 가격이 오르고 내리는 정확한 타이밍을 맞출 수 있는 사람은 없다. 하지만 싸게 사고 싶은 욕심 때문에 2, 3년 전 가격과 비교하며 망설이는 것은 내 집 마련 투자관점에서는 괜한 시간낭비일 수 있다. 왜냐하면 화폐가치가 하락하는 인플레이션 속에서 현금으로 들고 있는 것은 가장 위험하기 때문이다.

만약 내 집 마련 이후 부동산 가격이 오른다면 대박! 반대로 떨어진다 하더라도 10년 정도 길게 놓고 보면 결국 지금 집값과 비교해 우상향 할 것이므로 타이밍을 따지기보다 바로 사는 게 좋다. 

이때, '영끌'은 절대 금물이다. 무리하지 않는 범위의 대출을 받아야 집값이 떨어졌을 때 버틸 수 있다. 영끌한 경우라면 집값 하락에 따른 대출상환 요청으로 결국 버티지 못하고 매도나 최악엔 경매까지 넘어갈 수 있기 때문이다.

 

내 집 마련을 위한 기준은 입지가 최우선이다. 서울 수도권 거주 중이라면 강남으로 얼마나 빨리 편하게 갈 수 있는지로 판단할 수 있다. 

단, 아파트를 기준으로 한다. 그 이유는 아파트의 매매 상승률이 주상복합, 빌라, 오피스텔과 비교해 월등히 높기 때문이다. 재개발 빌라를 제외하고는 아파트 수익률을 결코 추월할 수 없다.

 

만약 인구가 감소하는 소도시에 거주 중이라면 실거주는 소도시에서 전. 월세로 하고 근처 대도시에 내 집 마련하는 것을 추천한다. 단순히 인구가 줄어든다고 해서 집값이 떨어진다고 이야기할 수는 없다. 하지만 절대 인구수가 적은 소도시는 인구감소로 인한 집값 하락 위험이 매우 크다. 

 

 

 

잃지 않는 부동산 투자 3원칙

첫째, 저평가된 종목을 보는 안목

→전세가율(=전세가/매매가)이 높을수록 싸다!

 

둘째, 초보때 한 방에 크게 베팅하지 말 것

→5천만 원 갭투자 전략으로 투자 효율성 극대화 

 

셋째, 역전세에 대비한 리스크 관리 

→일정 금액 현금으로 보유

 

부동산 투자 매뉴얼
투자 기준 세우기(전세가율, 강남 접근성, 인프라)→나의 투자 기준에 맞는 지역 선정→손품(구글링으로 지역조사)→발품(임장)→매매

 

투자자로 성공하기 위해서는 이 투자대상이 좋은가 나쁜가 가 아닌 가치 대비 싼가 비싼가로 따져야 한다. 즉, 저평가된 종목을 싸게 사는 것이 가장 중요하다. 이때, 물건에 대한 가치 판단할 수 있는 기준은 전세가율이다.

전세가는 실사용 가치이므로 물가와 동일하게 해마다 오른다. 일시적으로 입주물량이 많은 시기에 조금 떨어지기도 하지만 매매가와 비교해 출렁임이 거의 없는 우상향이다. 따라서 전세가와 매매가 차이가 거의 없다는 의미는 부동산에 대한 기대심리가 거의 없는 바닥으로 향후 상승 가능성이 있다고 볼 수 있다. 

 

한 방을 노린 투자의 결과가 실패로 끝났을 때 투자를 아예 포기하는 경우가 종종 있다. 따라서 처음부터 무리한 투자를 하기보다는 소액으로 여러 번 경험하는 것이 중요하다. 아파트라면 5천만 원 갭투자 전략으로 접근하는 것을 추천한다.

 

끝으로 부동산은 상승과 하락을 반복하며 변화하므로 현재 불장일지라도 하락을 대비하는 것이 필요하다. 다주택자인 경우라면 역전세를 대비해 일정 금액 현금으로 보유하며 위험을 관리한다.

 

 

월급쟁이 부자로 은퇴하는 방법

▶투자하지 않으면 평생 월급쟁이로 남을 수밖에 없다는 각성

▶치열하게 아껴서 종잣돈 모으기

▶3년 정도 갈아 넣어 실력 쌓기

 

매니저에게 늘 YES만 외치던 회사 선배를 보며 투자하지 않는다면 평생 월급쟁이로 살아야 한다는 것을 체감했다. 내 시간을 돈으로 바꾸는 월급쟁이의 삶을 40대 마무리 짓는 것을 목표로 하고 있다.

이를 위해 현재 내가 할 수 있는 것은 소비를 줄이고 공부하며 투자하는 것이다. 너나위님은 3년의 시간을 완전히 갈아 넣으며 지금의 경제적 자유를 이룰 수 있었다고 한다. 쉽지 않지만 도전한다면 분명 성공할 수 있으므로 열심히 실력을 쌓아 온전한 나의 삶을 갖는 자유를 얻고 싶다.