[월급쟁이 부자들] 실패하지 않는 상가 투자 5가지 원칙 feat. 손오공

따박따박 월세 받는 삶을 꿈꾸며 1년 전 상가를 매수했다. 초보 임대인으로 공실로 인해 관리비와 대출이자의 부담을 경험하기도 했고, 임대료를 연체하며 배 째라는 식의 임차인도 만났다. 3개월 정도 짧은 부동산 공부로 투자한 결과였기에 혼자 밤잠을 설치며 걱정해도 소용없었다.

 

상가의 경우, 보유하는 동안 월세를 받으며 지속적인 현금흐름이 있고 매도 시 시세차익까지 거둘 수 있다. 하지만 공실이 발생할 경우, 관리비(보통 임대료의 10~20%)와 대출이자 부담의 리스크가 있다. 따라서 충분한 부동산 공부 후 좋은 상가를 보는 안목을 갖추고 투자하길 추천한다.

 

평소 애청하는 월급쟁이 부자들 팟캐스트에서 손오공님이 이야기한 상가투자 내용이 베이직하면서도 중요한 부분이라 생각 들어 정리해 보았다.

 

출처: unsplash

 

실패하지 않는 상가 투자 5원칙

1. 고정상권을 대상으로 한 안정적인 입지

→대단지 아파트 단지(3,000세대 이상)의 생활 동선에 위치

→층보다는 '코너'같은 목이 중요

→코로나19, 노령화 영향 없이 집 주변은 사람들이 지속적으로 이용함

 

2. 싸게 살 것

→수익환산법: 매매가=(월세*12개월)/수익률*100

→거래사례비교법: 밸류맵, 디스코, 부동산 플래닛 사이트 통해 주변 거래시세 파악

 

3. 접근성/가시성

→사람들이 쉽게 접근할 수 있고 눈에 잘 띄어야 함

→리모델링(외벽 페인트칠, 전면 통유리) 통해 가치 높일 수 있음

 

4. 대박은 없다!

→처음엔 큰 금액보다는 소액으로 여러 건 연습하기

→무리한 대출로 투자한 경우, 하락장이 되면 거래 안돼서 힘들어짐

 

5. 여유를 갖고 기다리기

→상승/하락 반복될 때, 버티면 수익 거둘 수 있음

 

 

코로나19로 유동인구를 대상으로 한 명동과 홍대 상권이 무너졌다. 이처럼 핫플레이스 상권은 타이밍을 잘 맞추면 대박일 수 있지만 고정상권에 비해 안정성은 떨어진다. 배후 3,000세대 이상 대단지 아파트 앞 근린상가나 단지 내 상가는 코로나19와는 상관없이 사람들이 일상생활을 하며 꾸준히 이용하기 때문이다. 이처럼 집 주변 상가는 향후 고령화 사회에서도 안정적인 입지라고 볼 수 있다. 

특히, 사람들의 주동선에 위치한 아파트 출입구나 횡단보도 앞 상가 혹은 코너목 입지를 우선적으로 고려해야 한다. 또한, 1층을 고집하기보다는 3층일지라도 코너목 입지가 더 중요하다.

참고로 임대료는 1층이 100이라면 2층은 33(=100*1/3), 3층은 25(=100*1/4), 4층 이상은 22(=100*1/4.5) 수준이다.

 

아파트 시세는 국토부 실거래 사이트에서 정확히 알 수 있지만 상가는 매매가를 파악하기가 쉽지 않다. 따라서 상가의 매매가는 수익환산법을 기본으로 한다. 예를 들어, 월세 300만 원/수익률 6%인 상가라면 300만*12/6*100으로 매매가 6억이 되는 것이다.

그렇다고 해서 수익률만 따져서는 안 된다. 일반 상가의 경우 6% 수익률이면 괜찮은 편인데, 강남은 2% 수익률일지라도 거래되기도 한다.

투자의 기본은 싸게 사는 것이므로 수익환산법뿐만 아니라 밸류맵, 디스코, 부동산 플래닛 사이트를 통해 주변 상가 거래시세를 파악하는 것도 도움이 된다. 

 

상가는 사람들이 쉽게 접근할 수 있고 눈에 잘 띄어야 한다. 가시성을 위해 외벽 페인트칠이나 전면 통유리와 같은 리모델링을 고려할 수 있다. 이를 통해, 월 임대료를 높일 수 있고 결국 매매가가 올라 수익률을 높아진다.

 

하지만 환금성이 낮은 부동산 특성상, 하락장이 되면 거래가 힘들 수 있어 무리한 투자는 위험하다. 따라서 처음부터 대박을 노린 큰 금액 투자보다는 소액투자로 연습이 필요하다. 

마지막으로 부동산은 상승과 하락 사이클이 있기 때문에 길게 보고 여유를 갖는 것이 필요하다.  

 

경제적 자유를 향해 파이팅^__^