초보 임대인 종합소득세 홈택스 셀프 신고하기 (종합소득세 E유형)

그동안 근로소득만 있어 연초 회사에서 연말 정산만 하면 끝이었다. 작년 구입한 첫 상가로 임대소득이 추가되면서 올해는 종합소득세 E유형 간편장부대상자로 첫 종합소득세 신고를 하였다.

카카오톡 문서로 4월 말 즈음 안내받고 홈택스에 들어가 보니 신고 도움서비스가 있어 나의 소득에 맞는 맞춤 신고서 작성을 바로 할 수 있었다. 

하지만 처음 하는 종합소득세 신고라 비용처리 항목과 관련해 126 전화 상담, 홈택스 인터넷 상담과 노란우산 공제 세무상담, 세무서에 근무 중인 공무원 친구까지 확인을 거쳐 셀프 신고를 어렵게 했다. 

 

부동산 임대업의 경우 별도의 증빙 없이 적용받을 수 있는 단순 경비율은 41.5%이다. 이 의미는 임대 소득이 1,000만 원이라면 단순 경비율(41.5%)을 적용해 415만 원은 비용으로 간주하고 나머지 585만 원 소득에 대한 세금을 납부하면 되는 것이다. 이때 본인이 실제 지출한 경비가 단순 경비율(41.5%) 보다 많다면 증빙을 통해 추가로 적용받을 수 있다.

작년 상가를 매입하며 매 달 대출 이자와 건물 화재보험료를 납부하고 있고, 매매 시 부동산 중개수수료를 지급해서 필요경비를 계산해 보니 단순경비율보다 훨씬 많았다. 꼭 비교해서 계산해 보고 신고하기를 추천한다!  

 

 

상가 임대인 비용처리 가능 항목
-대출 이자 
-건물 화재보험
-부동산 중개수수료 (매매, 임대)

종합소득세 신고/세무 상담 꿀팁
-126 전화량 폭주로 홈택스 인터넷 상담 추천 (다음날 답변 받음)
-노란우산공제 가입했다면 세무상담 서비스 이용 가능

 

 

홈택스에서 종합소득세 신고하는 방법

1. 홈택스 로그인-좌측 상단 홈택스 내비게이션 클릭-신고서 작성

기본사항 중 납세자 번호 조회를 클릭하면 자동 입력된다. 전자 메일과 휴대전화를 입력하고 기장의무는 '간편장부 대상자'를 선택한다. 이때 공동사업자라면 아래쪽 사업소득 기본사항 중 공동사업자 여부를 체크하고 대표자를 등록한다.

 

나의 경우 남편과 공동명의로 상가를 구입했고 50% 지분으로 공동사업자로 신고해 이번 종합소득세 안내문 상 임대소득도 정확히 절반씩 되어 있었다. 그동안 내가 임대료 전자세금계산서를 발급해서 남편 임대 소득은 '0'일 줄 알았는데... 이렇게 전업 투자자로 현재 무직인 남편의 건강보험 피부양자 자격이 올해 12월 박탈될 듯해서 씁쓸했다ㅠ_ㅠ

 

홈택스 종합소득세 신고 중 기본사항

 

2. 소득금액 명세서 중 총수입금액 및 필요경비 계산 입력

11. 매출액=임대소득
26. 제세공과금=건물 화재 보험료
28. 지급이자=총 대출 이자
33. 지급수수료=부동산 중개수수료

공동사업자의 경우 종합소득세 신고안내문에 고지된 소득금액을 매출액에 입력한다. 경비는 일반관리비중 각각 항목에 맞추어 총금액을 공동사업자별 지분 비율에 따라 입력한다. 나와 남편은 50:50 지분이어서 절반으로 나누어 건물 화재 보험료, 대출 이자, 부동산 중개수수료를 입력했다.

참고로 대출 이자와 건물 화재보험료는 금융기관(농협)에서 미리 서류를 받았고, 부동산 중개수수료는 전자세금계산서를 발급받았던 내역을 첨부했다. 

 

필요경비계산 내역

 

3. 공동사업장 기본사항-소득금액 등 분배 내용 입력

당해연도 총수입금액=총 임대소득
소득금액=총수입금액-필요경비

공동사업자라면 해당 공동사업장 기본사항에 당해연도 총수입금액(남편과 나의 임대소득 총합)과 소득금액을 입력한다. 그다음 소득금액 등 분배 내용에 공동사업자 주민등록번호를 입력하고 분배 비율을 입력한다. 참고로 대표자는 모든 공동사업자를 입력해 분배 비율 100%가 되도록 입력해야 하며, 비 대표자인 경우 본인 분배 비율만 입력하면 된다.

 

나는 사업자등록을 할 때 내가 대표자로 했기 때문에 분배 비율을 50:50으로 해서 공동사업자인 남편까지 입력했다. 그렇게 하면 수입금액과 소득금액이 자동 계산되고 등록하기로 입력하면 된다.

 

공동사업자별 분배 명세서

 

4. 03. 종합소득금액~11. 세액계산 검토 후 제출

직장인의 경우 1월에 연말정산을 하므로 홈택스에 이미 근로소득과 세액공제(개인연금, 신용카드, 기부금 등)에 대한 신고가 완료되어 있다. 대부분 항목들은 자동 입력되어 있어 검토 후 저장하고 다음으로 넘어가면 된다.

 

기부금 항목은 다른 내역과는 달리 자동 입력되어 있지 않지만 제출했던 내역을 불러오기 할 수 있어 입력했다. 또 인적공제 중 아동수당(만 7세 미만)을 받은 자녀가 있다면 제외해야 한다. 이 부분은 연초 연말정산 내역이 자동 입력되어 있어 넘어갔는데, 마지막 제출하기를 클릭하니 오류라고 팝업창이 떠서 수정했다.  

 

만약 환급받을 금액이 있다면 계좌번호를 입력하면 된다. 남편은 작년 7월 퇴사해서 올해 연말정산을 하지 않아 5월 종합소득세 신고를 통해 환급받을 수 있었다. 

 

 

5. 신고부속서류 제출하기-납부서 저장하기

대출이자, 건물 화재보험, 부동산 중개수수료 세금계산서 서류를 스캔해서 파일을 첨부한다. 파일 형식 상관없이 자동으로 pdf 변환되어 저장된다. 

 

마지막으로 납부서를 저장해 금액과 가상계좌를 확인한 뒤 입금하면 종합소득세 신고 및 납부가 모두 끝난다. 이제 진짜 마지막 단계인 지방소득세 신고 딱 하나만 남아있다.

 

 

6. 종합소득세 신고내역-지방소득세 신고이동

눈에 잘 띄는 빨간색 박스 '신고이동'을 클릭하면 위택스 지방소득세 신고화면 팝업창이 뜬다. 종합소득세 신고 내역이 자동 입력되며 종합소득세 금액의 10%가 지방소득세로 계산된다. 최종 검토 후 제출하고 납부서를 확인하여 가상계좌로 지방소득세를 입금하면 기나긴 종합소득세와 지방소득세 신고와 납부가 모두 끝난다. 

 

종합소득세 신고내역에서 지방소득세 신고이동하기

 

초보 임대인이라 처음 해보는 것 투성인데, 하나씩 해보면 생각만큼 어렵지 않은 거 같다.

 

경제적 자유를 향해 파이팅!!!