책 리뷰 <대한민국 상가 투자지도>

따박따박 월세 받는 건물주를 꿈꾸며 작년 첫 상가를 구입했다. 그동안 공실도 겪어 보고 막무가내 임차인도 만나며 상가투자의 어려움을 절실히 느꼈다. '내 건물에서 내가 직접 장사하는 게 낫지 않을까'라는 생각이 들 정도임ㅋㅋㅋㅋㅋ

 

그렇게 해서 읽게 된 옥탑방 보보스 김종율 대표님의 <대한민국 상가 투자지도>는 다양한 프랜차이즈 매장별 초기 투자비와 예상 월 매출을 비교해서 살펴볼 수 있었다. 특히, 지도를 이용해 입지 분석하는 방법을 실제 사례로 배울 수 있어 너무 유용했다. 

 

 

프랜차이즈 상가투자 꿀팁      

1.유명 상권 꼴등 자리보다 동네 1등 입지가 낫다

▶1등 입지란? 2천 세대 이상을 유효수요로 가진 주동선에 위치하는 곳

▶2천 세대? 학원, 병원, 베이커리와 같은 근린상권 들어올 수 있는 기준

 

2.기존 점포를 인수한다면 매출 자료가 아닌 매입 자료를 살펴볼 것

▶업종별 원가율 고려해 역산하여 매출 추정 가능

▶베이커리(매출의 60% 재료비), 배스킨라빈스(40%)

 

3. 프랜차이즈 업종별 수익차 큰 편

▶편의점의 경우, 입지가 매출에 미치는 영향이 절대적임

▶업종별 브랜드 파워에 따라 매출 차이 발생함 

▶본죽/떡볶이 점주 인건비 포함 3~6백만 원 수익

▶스타벅스는 매출의 12%(일반 매장)/15%(DT점) 임대료 

 

출처: <대한민국 상가투자 지도> 중

 

만약 투자금 10억으로 상가를 산다면 어디가 좋을까. 상상만 해도 행복해지지만 강남에서 10억짜리 상가를 샀다면 금세 불행해질 수 있다. 왜냐하면 10억으로는 강남의 꼴등 입지 상가를 사게 되어 공실 위험이 높기 때문이다. 반면 2천 세대 이상 유효수요를 가지며 집과 역의 주동선상 위치한 지역 내 1등 입지 상가를 산다면 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 참고로 유효수요는 많으면 많을수록 좋다.

 

최근 코로나19로 인해 재택근무, 배달음식, 온라인 쇼핑 등 라이프 스타일의 변화가 빠르게 이루어지고 있다. 하지만 집 주변에서 이루어지는 필수적인 소비는 꾸준히 이루어진다. 그 대표적인 예가 바로 편의점이다.

비교적 초기 투자비가 낮은 편의점은 입지가 매출에 미치는 영향이 절대적이다. 유동인구는 다소 적은 편이지만 '우원룸 좌모텔'과 같은 입지라면 일 매출 200만 원을 기록할 만큼 우량 점포인 경우도 있다.

편의점의 초기 투자비가 낮은 이유는 5년 영업 유지 조건으로 인테리어와 시설을 본사에서 무상 지원하기 때문이다. 하지만 5년 안에 폐업한다면 감가상각을 고려해 시설비를 부담해야 한다.

 

 

개인적으로 가장 관심 있게 본 배스킨라빈스는 임차비용을 제외한 최소 1억 5천만 원의 초기 투자비가 필요하다. 아이스크림 제품 특성상 베이커리나 카페보다 재료 로스율이 낮고 운영시간도 짧다. 단점으로는 인건비 비중이 20% 정도로 높고, 평균 점주 수익이 베이커리보다 적은 편이다. 아무래도 간식으로 아이스크림보다는 빵을 더 자주 사 먹기 때문인 듯...

 

베이커리로 파리바게트와 뚜레쥬르 2개를 비교해 보면 내 입맛에는 뚜레쥬르 빵이 훨씬 더 맛있다! 하지만 지역 내 1등 입지는 대부분 파리바게트가 선점하면서 매장 수도 3배가량 더 많다. 이렇게 입지의 힘은 엄청나다. 

특히, 최저임금 인상으로 인해 매출이 저조한 2,3등이 폐업하면서 승자가 독식하는 현상이 더욱 심해지고 있다. 따라서 상가투자의 핵심은 바로 1등 입지이다.

 

직영점으로만 운영되는 스타벅스와 관련된 내용도 초집중하며 읽었다. 지방의 경우 주유소가 스타벅스 DT점으로 많이 바뀌었는데, 이 모습을 보며 스타벅스 임대 수익이 항상 궁금했다. 스타벅스 DT점의 경우 일 매출 600만 원/월 매출 1억 8천만 원으로 임대료는 매출의 15%인 2,700만 원이다.

역시나 임대인 입장에서 너무 매력적인 임차인 스타벅스^___^

 

경제적 자유를 향해 파이팅!!!

 

 

<함께 보면 좋은 글>

[재테크/부동산 공부] - [월급쟁이 부자들] 실패하지 않는 상가 투자 5가지 원칙 feat. 손오공